Apesar de todo o drama hipotecário, desde a política da Reserva Federal até aos debates sobre qual o melhor índice de inflação, os preços dos empréstimos à habitação em 2024 foram, na verdade, bastante normais.
Para ver com sucesso o que vem a seguir no crédito hipotecário, tente ignorar os relatórios frequentemente ofegantes dos relatórios semanais – e, mais recentemente, as actualizações diárias – que narram os altos e baixos dos preços dos empréstimos que se seguiram.
Essa sobrecarga de informações pode ser boa para as pessoas que vendem análises, mas tentar ficar por dentro dos desenvolvimentos das hipotecas pode ser ruim para a psique. É como observar as negociações diárias de ações em Wall Street, o que não é bom para o seu portfólio de ações.
Para obter algumas informações sobre as flutuações das hipotecas, minha confiável planilha deu uma olhada em 52 anos de estatísticas de hipotecas Freddie Mac. Tentámos encontrar padrões e alguma paz utilizando principalmente a média anual dos relatórios semanais que acompanhavam os preços dos empréstimos fixos a 30 anos.
Considere que as taxas de hipotecas foram em média de 6,72% ao longo de 2024. Isto pode parecer elevado para os jovens ou para aqueles com memória curta, mas ocupa apenas o 31º lugar entre os valores anuais mais elevados nestes 52 anos.
Agora, os veteranos podem contar-lhe histórias sobre o pior ano para os mutuários: a taxa de juro de 16,7% em 1981.
Por outro lado, as memórias recentes são obscurecidas pela anomalia de 2021, quando as taxas de juro médias anuais atingiram um mínimo histórico: 3%, no meio da turbulência económica da pandemia.
Mas tenha em mente que a taxa de juros normal de uma hipoteca tem sido historicamente de 7,7%.
Questão de perspectiva
As taxas de hipotecas aumentarão ou cairão em 2024?
Para todo o ano de 2024, a taxa média de juros hipotecários de 6,72% foi 0,09 pontos percentuais inferior aos 6,81% de 2023. Esta é a 24ª maior queda nesta medida.
Isto parece lógico se tivermos em conta os cortes nas taxas de juro da Reserva Federal no segundo semestre do ano. Os banqueiros centrais acreditam que a inflação que altera as taxas de juro pode ser largamente remediada pelos seus cálculos.
No entanto, se olharmos apenas para a última taxa de juro semanal do ano – 6,85% – e compará-la com o final de 2023, diríamos que as taxas de juro subiram 0,24 pontos percentuais. Esse é o 16º maior aumento de acordo com esta medição.
É um exemplo de como os cortes nas taxas da Fed estão a levar os investidores hipotecários a ver padrões de inflação problemáticos e a procurar taxas de juro mais elevadas.
Pequeno desfiladeiro
Agora, eu seria negligente se ignorássemos completamente as oscilações semanais das taxas de juros de 2024.
O maior percentual, de 7,22%, ocorreu na semana de 22 de maio. Olhando para trás, 52 anos, esse é apenas o 30º maior valor de todos os tempos. Enquanto isso, o mínimo de 2024, de 6,08% em 26 de setembro, ficou em 32º lugar entre os mínimos.
A estreita diferença entre os extremos do ano é outro exemplo de como 2024 foi enfadonho para as taxas hipotecárias.
A diferença de 1,14 ponto percentual entre o pico e o vale foi a 29ª maior dos 52 anos monitorados. Também é mais fino do que a diferença média de 1,43 pontos.
Sim, esta diferença também varia muito, variando de 4,17 pontos em 1980 a 0,35 pontos em 1977.
Mas o que realmente enlouquece todo candidato a hipotecas é o que essas flutuações fazem com os pagamentos das casas.
Há uma diferença de 12% no valor do cheque que você enviaria ao credor se fixasse o preço de um empréstimo com as taxas mais altas e mais baixas de 2024.
Isso pode parecer uma grande fatia, mas está classificado em 27º lugar nos últimos 52 anos e está um pouco abaixo do spread médio de 14%.
Preciso lembrar-lhe que esta disparidade nos pagamentos era de 55% em 2022, quando a Fed reverteu a sua política de dinheiro barato da era da pandemia?
Ou você pode voltar a 1977 e sofrer com a diferença de pagamento de apenas 3% naquele ano.
Previsão ousada
Então, o que vem a seguir?
Há um ano, peguei a diferença média entre as taxas mais altas e mais baixas de um ano – 1,4 pontos percentuais – e apliquei-a à taxa de final de ano de 6,6% para 2023. Isso previu uma taxa de hipoteca entre 7,3% e 5,9. % em 2024.
Pois bem, esta fórmula histórica revelou-se presciente para 2024. As taxas semanais do ano enquadram-se nestes parâmetros. Isso significa que temos que fazer as contas novamente, certo?
Portanto, prevejo que, com base na taxa de 6,85% no final de 2024, a taxa de juro da hipoteca em 2025 ficará entre 7,55% e 6,15%.
Jonathan Lansner é colunista de negócios do Southern California News Group. Ele pode ser contatado em jlansner@scng.com
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