San Jose apresenta incentivos para ‘desbloquear’ pipeline de desenvolvimento multifamiliar

Depois que San Jose viu edifícios multifamiliares com mais de 20 unidades de preço de mercado começarem a ser construídos este ano, as autoridades municipais esperam que um programa de incentivo temporário ajude os desenvolvedores a colocar algumas pás no chão em um momento em que cidade precisa urgentemente de moradia.

A Câmara Municipal aprovou uma redução de 50% nos impostos de construção para as primeiras 1.500 unidades de projetos em áreas de crescimento designadas que apresentem candidaturas completas até junho de 2022 e recebam licenças de construção até ao final do próximo ano. A cidade também aplicará uma redução de 25% nesses impostos a partir de 2026 para até 8.539 unidades de projetos elegíveis.

“Sinceramente, prefiro deixar o edifício ir para a terra, construir a habitação que todos concordamos ser o nosso não. 1 prioridade e ter receitas recorrentes para a cidade provenientes de impostos sobre propriedades e vendas no futuro”, disse o prefeito Matt Mahan. “Não acho que devamos encarar isso como uma perda porque, honestamente, não ganhamos nada este ano. Literalmente nada.”

Com as elevadas taxas de juro associadas a um aumento nos custos laborais e materiais que paralisaram o desenvolvimento comercial e residencial, San José recorreu a políticas carregadas de incentivos para ajudar os projectos a estagnarem.

Junto com o lançamento incentivos para aluguel de escritórios para novos inquilinos, a cidade expandiu o seu projecto de arranha-céus no centro da cidade, que ofereceu uma redução semelhante nos impostos de construção e construção para projectos que recebam licenças no próximo ano e um certificado de ocupação até 2029.

Quando as autoridades municipais votaram a favor expandir o programa da cidadeeles também pediram aos funcionários que analisassem outros programas que San Jose poderia implementar em outros lugares para ajudar a “desbloquear” projetos residenciais.

“A intenção desta recomendação é realmente sinalizar ao mercado que San José promove e quer encorajar o desenvolvimento pró-habitação”, disse Blage Zelalich, vice-diretor do Gabinete de Desenvolvimento Económico e Assuntos Culturais.

Não se espera que o programa sirva como uma solução milagrosa, uma vez que os funcionários municipais esperam que os incentivos estimulem a relocalização de alguns projectos no próximo ano.

Como parte da Avaliação Regional das Necessidades Habitacionais (RHNA), San Jose deverá adicionar 62.200 unidades habitacionais até 2031, para uma média de 7.775 unidades habitacionais por ano. No entanto, a cidade está lutando para atender à demanda à medida que a crise imobiliária continua.

Nos últimos anos, em média, um edifício multifamiliar foi construído por ano na cidade. Um relatório sobre o desempenho do Plano Geral durante o último ano fiscal concluiu que San Jose emitiu licenças apenas para 2.666 unidades residenciais, incluindo ADUs.

“Faltavam-lhe 5.000 unidades habitacionais no último ano fiscal, por isso não sei como conseguirão cumprir a lei estatal para produzir habitação suficiente se não tomarem todas as medidas ao seu alcance para estimular e encorajar a produção habitacional. nossa cidade”, diz o consultor de uso do solo Erik Schoennauer.

Uma análise conduzida por funcionários municipais descobriu que 35 projetos, incluindo 7.357 preços de mercado e 2.276 unidades, poderiam se qualificar para os incentivos.

Steve Lynch, diretor de planejamento e direitos da Sand Hill Property Co., disse que alguns dos projetos de seu empregador eram elegíveis, incluindo um conjunto habitacional 100% acessível na Avenida Curtner, perto da Rodovia 87, que foi totalmente paralisado.

“Fizemos tudo o que podíamos para encontrar dólares, e simplesmente não há dólares disponíveis, então (se) houver algo que possa ser feito para apoiar alguns desses projetos acessíveis, precisamos fazê-lo aqui esta noite”, Lynch disse.

Além da redução de impostos, a proposta reduziria as taxas dos parques no norte de San José em quase metade e adiaria o pagamento dos impostos até a recepção de um certificado de ocupação.

Mas embora um aumento na produção seja visto como positivo, os defensores da habitação – incluindo SV@Home, EAH Housing, PATH e Abode Housing Development – ​​levantaram questões sobre alguns dos detalhes mais sutis da proposta, incluindo a isenção de reembolsos de substituição para projetos que fornecer pelo menos 5% das unidades para habitação a preços acessíveis. Eles dizem que estas taxas são cruciais para financiar outros projetos de habitação a preços acessíveis.

“Pedimos à Câmara Municipal que reconsidere a isenção total de taxas para estes projectos (incluindo a legislação habitacional) sem incluir habitação acessível aos residentes de baixos rendimentos da cidade”, dizia uma carta do grupo. “Acreditamos que o desenvolvimento do mercado pode ser estimulado sem sacrificar o valor público. A habitação a preços acessíveis proporciona benefícios comunitários significativos, incluindo estabilidade para residentes carenciados e impactos económicos a longo prazo. A manutenção de mecanismos de financiamento locais, tais como reembolsos de IES, é essencial para garantir que estas casas possam continuar a servir a população mais necessitada.”