No mercado imobiliário da Califórnia, mesmo duas pessoas com empregos bem remunerados podem ser pressionadas a comprar uma casa. Mas e se você adicionar uma terceira pessoa? Ou um quarto?
Nestment, uma startup de São Francisco lançada no ano passado, ajuda grupos de familiares e amigos a reunirem recursos e comprarem uma casa juntos. A startup oferece suporte a todos os tipos de acordos de compra – seja um grupo comprando uma casa unifamiliar em grupo, uma casa multifamiliar onde os proprietários moram em algumas unidades e alugam outras, ou uma propriedade de investimento que eles administram remotamente.
A empresa oferece aos seus “co-compradores” um conjunto de ferramentas para ajudá-los a entender suas finanças, descobrir quanto podem pagar pela casa, encontrar um agente e credor e redigir um acordo legal para a propriedade que cuide de toda a bagunça. negócios. . – como a forma como a hipoteca mensal é dividida e o que acontece se alguém quiser vender.
“Historicamente, a maior parte da riqueza transmitida de geração em geração vem através do setor imobiliário”, diz o fundador da Nestment, Niles Lichtenstein. “Receio que estejamos a assistir a menos disto à medida que os preços dos imóveis sobem e o crescimento dos salários estagna. As pessoas alugam por mais tempo e nem pensam em comprar. Para mim, o que importa é conseguir o primeiro imóvel.”
O Bay Area News Group conversou com Lichtenstein sobre como nasceu a ideia do Nestment e como a empresa facilita a compra de casas em grupo. A conversa foi editada para maior extensão e clareza.
P: Como você entrou em contato com a ‘compra conjunta’?
UM: Depois que minha primeira startup foi vendida, acabei ajudando alguns familiares e amigos a co-comprá-la. Entrei com algum capital inicial e construí o modelo. Foi muita coordenação: descobrir como fazer com que todos fossem iguais, avaliar a valorização, alinhar nossos objetivos. E então o processo de empréstimo também foi muito interessante: muitas pessoas não percebem que é possível ter no máximo quatro co-mutuários em uma hipoteca convencional.
Fiz isso com tantos familiares e amigos que alguns funcionários da segunda startup que lancei perguntaram: “Como podemos fazer isso também?” É por isso que criamos uma landing page que diz: ‘Compre imóveis com familiares e amigos’. Não havia produto. Queríamos apenas testar a proposta de valor. Muitas pessoas vieram até nós e disseram: “Esta é a única maneira de poder comprar uma casa”. Sabíamos que estávamos no caminho certo e decidimos abrir uma empresa no final de 2021.
P: Na Nestment, quais são as principais situações de “hackeamento doméstico” que você espera facilitar para grupos de outros compradores?
UM: A primeira é principalmente multifamiliar: você tem várias unidades e mora em uma. O custo por metro quadrado é, na verdade, menor se você comprar uma casa multifamiliar, mas você pode alugar algumas unidades a preços de mercado. E você pode contabilizar essa receita de aluguel em sua renda para se qualificar para uma hipoteca.
A segunda é o que chamamos de aquisição de aluguel. Isto acontece quando as pessoas reúnem os seus recursos para comprar numa área fora de onde vivem e alugam a inquilinos de curto ou longo prazo.
P: O que acontece se houver um problema com a casa ou custos importantes envolvidos e os co-compradores não concordarem sobre o que fazer?
UM: Tudo isso fica registrado no contrato, que ajudamos você a elaborar. Poderíamos estruturá-lo para que houvesse direito de voto quando se trata de tomar grandes decisões. Ou e se o telhado desabar e você precisar substituí-lo, mas nem todo mundo tiver capital? Você poderia colocar o empréstimo em uma LLC para poder realmente mudar a divisão do patrimônio da casa, então talvez alguém coloque seu patrimônio em vez de dinheiro para financiar um reparo.
P: E se alguém quiser vender a casa, mas outros quiserem mantê-la?
UM: Estamos trabalhando em duas estruturas contratuais: uma dá aos outros proprietários o direito de recusa durante os primeiros 60 dias e depois abre para outros familiares e amigos por mais 60 dias. Então, quando você chegar ao ponto de seis meses, poderá haver uma cláusula executora em que todos vendem. Ou consideraremos a criação de algum tipo de troca fracionária para que alguém possa comprar uma parte da sua casa no mercado aberto.
P: E quanto aos impostos? Se a casa for uma LLC, nem todos os co-compradores se qualificarão para a dedução dos juros da hipoteca, que é um dos grandes incentivos financeiros para a compra de uma casa.
UM: Para aqueles que o colocam em uma LLC (nem todo mundo o faz), a dedução dos juros da hipoteca ainda está incluída como parte do custo da casa, mas isso é diferente da dedução dos juros da hipoteca para o proprietário principal. Existe também um modelo híbrido em que os juros hipotecários do proprietário principal podem ser contratados sobre parte da casa e como encargo sobre a parcela do aluguel.
P: Como você ganha dinheiro?
UM: O serviço é gratuito para nossos compradores. Ganhamos dinheiro com a divisão de comissões quando apresentamos o corretor às pessoas. Os principais corretores estão dispostos a fazer isso porque muitas vezes são pessoas que talvez não conseguissem comprar sem a coordenação que oferecemos. Muitas vezes as pessoas compram propriedades maiores porque estão reunindo o seu capital, por isso é uma comissão maior para elas. Também temos acordos de patrocínio de marketing com credores.
P: Desde a Associação Nacional de Corretores de Imóveis liquidação de taxas de corretagemvimos alguns compradores decidem negociar com agentes de taxa fixa em vez de um agente tradicional que cobra uma comissão de 2,5% ou 3%. O que acontece se as taxas dos corretores caírem? Parece que o seu modelo de negócios depende de manter as taxas um pouco altas?
UM: Vimos que nossos compradores estão mais dispostos a pagar a um agente porque fazemos parte da transação. E com a co-compra há um pouco menos de sensibilidade aos custos de corretagem, porque você os compartilha com outras pessoas.
P: Imagino que as pessoas se sintam atraídas pela ideia da compra conjunta, não só porque podem partilhar os encargos financeiros da compra de uma casa, mas também porque gostam da ideia de viverem juntas. O que você acha?
UM: Se você conseguir fazer isso direito, acho que a compra colaborativa pode construir conexões mais fortes, especialmente num momento em que as pessoas podem estar se sentindo mais isoladas. Em um lugar como São Francisco, você também tem muitas casas de três unidades, então vemos muitos novos pais se reunindo com seus pais para que os avós possam sustentar seus filhos e, à medida que envelhecem, os pais podem estar lá para apoiá-los.
P: Quais são seus planos de crescimento?
UM: Em nosso primeiro ano, concluímos transações em 10 estados. No longo prazo, queremos desenvolver ferramentas que ajudem os co-compradores a gerir a relação com o imóvel, com todos. Este é um dos seus maiores ativos, certo? Então o primeiro objetivo é: como podemos ajudar as pessoas a comprarem juntas de forma inteligente? A próxima pergunta é: como vocês organizam isso juntos?
Nome: Niles Lichtenstein
Idade: 41
Local de nascimento: Berkeley, CA
Cidade natal: São Francisco, CA
Educação: AB pela Universidade de Harvard, 2003
Cinco coisas que você precisa saber sobre Lichtenstein
1. Crescendo em Berkeley, sua mãe também “hackeava casas”, alugando quartos para estudantes internacionais para sobreviver.
2. Ele é o autor do livro infantil Boundless Brooklyn.
3. Seu escritório na Nestment apresenta fotos de alguns dos clientes que a empresa ajudou a comprar casas em todo o país.
4. Anteriormente, ele liderou uma startup chamada Enwoven, apoiada pelo New York Times.
5. Sua esposa, Alicia Cheung, é designer de interiores.
